Urbanisme

Dès lors que vous souhaitez modifier un élément de votre propriété, il faut avoir le réflexe de vérifier auprès de la mairie si vous ne devez pas déposer un dossier de déclaration ou une demande d'autorisation. 
Notre commune est régie par un PLUI et les dossiers sont instruits par la communauté de commune : Dinan Agglomération.
Une partie de la commune est également sujette aux avis des Architectes des Bâtiments de France des Côtes d'Armor, ce qui a pour conséquence de rallonger la durée de traitement des dossiers.

Voici les grandes lignes des autorisations à demander:

Permis de construire

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986

Il concerne toutes les constructions nouvelles de plus de 20m2.
Les travaux d'extension de plus de 40m2 peuvent aussi être soumises au permis de construire.
Si la surface de plancher de la future construction est supérieure à 150 m2, le recours à un architecte devient obligatoire.
Le délai d'instruction est de 2 mois, 3 mois si vous vous situez dans le secteur "Bâtiments de France".
Vous devez afficher  votre autorisation sur le site concerné, sur un panneau rectangulaire et il doit rester en place toute la durée des travaux.

Déclaration préalable

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

En bref 

Une déclaration préalable est une autorisation d'urbanisme qui peut concerner les travaux non soumis au permis de construire. 
Exemples : extension de moins de 40m2, changement de destination sans modification de la structure, modification de l'aspect extérieur, clôture ....
Si la surface totale de plancher (construction + extension) est supérieure à 150 m2, le recours à un architecte devient obligatoire.
Le délai d'instruction est de 1 mois, 2 mois si vous vous situez dans le secteur Bâtiments de France.
Vous devez afficher votre autorisation sur un panneau rectangulaire et il doit rester en place toute la durée des travaux.

Dans quels cas la déclaration préalable de travaux est obligatoire ?

• Travaux d’extension : surélévation, véranda, pièce supplémentaire...

• Ajout ou modification de portes / fenêtres / toiture

• Transformation d'un garage en pièce d'habitation

• Ravalement de façade

• Construction nouvelle (abri de jardin, garage...)

• Piscine

• Installation d'une caravane dans votre jardin

• Clôture et mur de + 2 mètres de haut dans certains secteurs 

• Changement de destination d'une construction

Quelles sont les formalités pour effectuer une déclaration préalable de travaux ?

• Remplir un formulaire (disponible en mairie) et apporter des pièces justificatives
• Afficher l’autorisation d’urbanisme sur le terrain 

Vous devrez remplir un formulaire disponible en mairie, auquel vous devrez apporter des pièces justificatives. Une fois votre dossier de demande dûment complété, vous pourrez l’apporter directement en mairie ou l’envoyer à cette dernière en deux exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception. Plus d’infos sur le site internet de la mairie, ou sur le site du Service Public.  

Le délai d'instruction est en général de 1 mois à partir de la date du dépôt de la déclaration préalable. Un délai supplémentaire pour vous être notifié. 

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la déclaration préalable, un extrait de la DP précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie pendant toute la durée de l'instruction.

Une fois votre déclaration préalable acceptée, vous aurez jusqu’à 3 ans pour débuter les travaux. Ils ne devront d’ailleurs pas être interrompus pendant plus d’un an. Toutefois si votre déclaration est refusée, sachez que vous pourrez la soumettre à nouveau en mairie dans un délai de 2 mois. Et enfin, si elle vous est de nouveau refusée, vous pourrez saisir le tribunal administratif.

Bon à savoir : vous pouvez utiliser le téléservice sur le site du service public pour constituer votre dossier ou remplir un formulaire : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

Affichage de la déclaration préalable sur le terrain

L'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain est obligatoire. Vous devez procéder à cet affichage dès la notification de l'arrêté ou dès que le délai d'instruction de votre dossier est expiré. L'affichage doit rester en place pendant toute la durée du chantier et être visible de l'extérieur. Les renseignements figurant sur votre panneau d'affichage doivent être lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public.

Vos voisins peuvent faire un recours gracieux auprès du maire, à partir du premier jour d'affichage sur le terrain et pendant 2 mois. En l'absence d'affichage, ils peuvent contester l'autorisation encore 6 mois à partir de l'achèvement des travaux.

Quels sont les risques en cas de travaux non déclarés ?

Si vous avez omis la déclaration des travaux, vous vous exposez à des pénalités financières et juridiques. En effet tout agent public qui constate une infraction (absence d’autorisation ou non-conformité) peut vous dresser un procès-verbal.

Voici les risques que vous encourez :

• Une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface construite (Article L480-4 du code d’urbanisme). 
• En cas de récidive, vous vous exposez à une peine d’emprisonnement de 6 mois, et bien sûr, une autre amende. 
• Si l’infraction est constatée en cours de travaux, l’autorité compétente (la mairie) peut ordonner l’interruption de ceux-ci. Pour cela, il est possible que le matériel du chantier soit saisi et scellé.
• Si, malgré tout, vous continuez les travaux, l’amende pourrait atteindre les 75 000 euros et 3 mois d’emprisonnement.
• En cas de procès, l’autorité judiciaire peut ordonner : « la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. » (Article L480-5 du Code d’urbanisme).
• Et n’oublions pas les impôts, car la non déclaration peut être assimilée à une fraude et vous serez sanctionné et obligé de vous mettre à jour avec les taxes.  

La non déclaration de travaux engage votre responsabilité pénale pour une période de 6 ans. Votre responsabilité civile est engagée pendant 10 ans. 

Au-delà des problèmes judiciaires et financiers, la non déclaration des travaux peut vous porter d’autres préjudices à long terme.

• En cas de vente, il y a des fortes chances que ce détail vous pose des problèmes avec l’acte notarié, car les aménagements non déclarés ne pourront pas être inscrits. Et les acquéreurs seront susceptibles de se désister de l’achat.
• En outre, vous ne serez pas en mesure de fournir un certificat de conformité.

En effet, n’ayant pas déclaré vos travaux, vous n’avez pas non plus votre « Déclaration Attestant l’Achèvement et Conformité des travaux (DAACT) ». Pour les acheteurs cela implique de potentielles sanctions administratives. Au niveau de l’assurance, la situation est complexe. En cas de sinistre, rien ne garantit le dédommagement d’une construction illégale ou pour les dégâts engendrés par celle-ci. 

Julien et Mathilde ont construit un abri de jardin sans le déclarer. Un incendie d’origine électrique s’est déclaré dans la construction illégale avec un impact sur la maison principale. Julien et Mathilde veulent faire marcher leur assurance pour les dégâts de la maison mais l’assureur refuse de prendre un charge les frais car les travaux n’avaient pas été déclarés.

Permis de démolir

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17669

Vous devez obtenir un permis avant la démolition totale ou partielle d'une construction.
Le délai d'instruction est de 2 mois, 3 mois si vous vous situez dans le secteur Bâtiments de France.
Vous devez afficher votre autorisation sur un panneau rectangulaire et il doit rester en place toute la durée des travaux.

Les taxes

• Taxe d'aménagement Communale : 2,5 %
• Taxe d'Aménagement Départementales (TA) : 2,00 %
• Redevance d'archéologie préventive (RAP) : 0,40 %"